Đất không có Sổ đỏ, người sử dụng đất bị hạn chế rất nhiều các quyền của mình, ngoài ra trong một số trường hợp có liên quan như nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế… cũng gặp những gặp những rủi ro pháp lý nhất định. 

Đất không sổ đỏ?

“Sổ đỏ” là một thuật ngữ được xã hội hay dùng để phân biệt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với “Sổ hồng”- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, “Sổ xanh”- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình, cá nhân được Lâm trường giao đất để quản lý, khái thác, sử dụng… Người ta dựa vào mầu sắc, cụ thể là màu bìa các loại giấy đó để đặt tên, việc gọi tên này mang tính lịch sử. Hiện Nay, các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất “phôi” giấy chứng nhận mới có màu hồng và người ta chuyển tên gọi là Sổ hồng, tuy nhiên Sổ đỏ đã được Nhà nước cấp vẫn có hiệu lực pháp lý nên Sổ đỏ và Sổ hồng vẫn được sử dụng song song. Do đó, việc gọi là Sổ đỏ hay Sổ hồng chỉ mang tính chất ước lệ, đều là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất Đai 2024

Vậy, Đất không Sổ đỏ là gì? là đất chưa có một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; hoặc
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Những hạn chế, rủi ro khi đất không có Sổ đỏ

– Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất: Nếu đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó, ai là người có quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất sẽ không thể thực hiện đầy đủ các quyền, hưởng đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.

– Dễ xảy ra tranh chấp: do không xác nhận được ai là người sử dụng đất, nguồn gốc đất như thế nào, nên luôn tiềm ẩn khả năng xảy ra tranh cấp về quyền sử dụng đất. 

– Không được thế chấp để vay tiền: Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có Sổ đỏ.

– Bị hạn chế quyền sử dụng đất:  Theo quy định pháp luật, thì người sử dụng đất không có Sổ đỏ sẽ bị hạn chế hoặc bị mất các quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,… (chỉ trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất Đai ). Nếu thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho..) còn có thể bị phạt vi phạm hành chính, phần xem ở mục 3 bên dưới.

– Khó được cấp phép xây dựng: Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở yêu cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, đất không có Sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó…

Thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất còn có thể bị phạt 100 triệu đồng.

Tại khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định từ ngày 04/10/2024, hành vi cố tình chuyển nhượng dù nhà đất không có Sổ đỏ, cá nhân thực hiện hành vi sẽ bị phạt hành chính từ 30 – 50 triệu đồng. Cụ thể:

“3. Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Mức phạt trên là mức phạt đối với cá nhân, nếu đối tượng thực hiện hành vi vi phạm là tổ chức thì sẽ bị phạt gấp đôi, tức từ 60 – 100 triệu đồng và buộc phải thực hiện đầy đủ các biện pháp khắc phục hậu quả.

Đồng thời buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả:

• Bên mua phải trả lại đất
• Hợp đồng mua bán bị vô hiệu
• Nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm
• Buộc phải thực hiện việc đăng ký đất đai với trường hợp đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
• Trường hợp bên bán là tổ chức đã giải thể, phá sản hoặc là cá nhân nhưng đã chết không có người thừa kế/chuyển đi nơi khác và cũng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất: Bên mua phải thực hiện toàn bộ các biện pháp khắc phục hậu quả mà bên bán gây ra và buộc phải thực hiện đăng ký đất đai đối với mảnh đất đó.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, có 05 điều kiện phải đáp ứng mới được phép chuyển nhượng đất như sau: (i) Có Sổ đỏ (ii) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất; (v) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Đọc thêm: Những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024

                  Điều kiện để được cấp Sổ đỏ theo quy định của Luật Đất Đai năm 2024

                  Mẫu Hợp đồng liên quan đến đất đai

 

Lưu ý: Các thông tin, nội dung tư vấn hoặc văn bản pháp luật được trích dẫn trên có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại. Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 0867.678.066 để được tư vấn hỗ trợ một cách chính xác.

---

Khách hàng cần tư vấn chi tiết mời liên hệ:
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ DƯƠNG CÔNG
Văn phòng: Số 10 ngõ 40 Trần Vỹ, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội
Số điện thoại: 0867.678.066
Email: vanphongluatsuduongcong@gmail.com