Trang chủHợp đồng về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước là một phương thức đầu tư hấp dẫn mà các doanh nghiệp thường lựa chọn để phát triển và mở rộng hoạt động kinh doanh. Đây không chỉ là cách thức để tăng cường vốn đầu tư mà còn thể hiện sự sáng tạo trong việc sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả. Bài viết về “Hợp đồng về góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước – Thực trạng và một số kiến nghị hoàn thiện” của ThS Trần Linh Huân và ThS Huỳnh Minh Phương khái quát về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong đó.
HỢP ĐỒNG VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG NƯỚC – THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
ThS. Trần Linh Huân & ThS. Huỳnh Minh Phương
Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh
1. Khái quát chung về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Hợp đồng là hình thức pháp lý để thực hiện các giao dịch, là cơ sở để ràng buộc hai hoặc nhiều chủ thể ký kết hợp đồng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Theo Điều 383 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng là “sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận và thống nhất ý chí nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa các chủ thể trong xã hội, là căn cứ pháp lý phổ biến làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự[1]. Yếu tố không thể thiếu trong hợp đồng là đối tượng của hợp đồng, sự thỏa thuận của các bên phải hướng đến một đối tượng cụ thể và không bị cấm. Nội dung của hợp đồng được quy định cụ thể tại Điều 398 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng sẽ vô hiệu nếu trái với các quy định của pháp luật.
Góp vốn là sự liên kết giữa các chủ thể có mục đích kinh doanh thông qua hợp đồng góp vốn. Hợp đồng góp vốn khác với hợp đồng thông thường ở chỗ đối tượng đa dạng, có liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng tài sản của các chủ thể, là cơ sở để hình thành thực thể kinh doanh mới[2]. Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Theo quy định tại khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì “góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ vào công ty đã được thành lập”. Theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024: “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập”.
Như vậy, có thể hiểu, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người có quyền sử dụng đất sẽ chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế. Có nghĩa là, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, chỉ sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển quyền sử dụng đất của bên góp vốn để tạo thành vốn điều lệ của công ty[3].
Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có những đặc điểm của hợp đồng dân sự nói chung và cũng có những đặc điểm riêng. Chủ thể của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng xác lập, phải tự nguyện giao dịch[4]. Nội dung của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên, là cơ sở để các bên thể hiện một cách chính xác, nghiêm túc về quyền và nghĩa vụ của mình và đối tác. Hơn nữa, hợp đồng cũng là căn cứ trực tiếp nhất để các bên giải quyết tranh chấp khi phát sinh mâu thuẫn. Thông qua hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng sẽ giúp Nhà nước dễ dàng hơn trong quản lý đối với hoạt động của các chủ thể liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bảo đảm mọi hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều phải rõ ràng, an toàn, minh bạch và hợp pháp, hạn chế tối đa những trường hợp vi phạm phát sinh.
2. Thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước
Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024, Luật Doanh nghiệp năm 2020 và một số các văn bản liên quan. Về cơ bản, hiện nay đã có các quy định cần thiết được xây dựng, ban hành và áp dụng để điều chỉnh về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói chung và của tổ chức kinh tế trong nước nói riêng. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách tổng thể khách quan thì pháp luật điều chỉnh về loại hợp đồng này vẫn còn tồn tại một số hạn chế, bất cập nhất định, điều này gây ra không ít khó khăn trong vấn đề áp dụng và thực thi trên thực tế. Cụ thể:
Một là, các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Hiện nay, tại Việt Nam chưa có một đạo luật chuyên biệt điều chỉnh về vấn đề hợp đồng, trong đó có hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước. Để xác định được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc điều chỉnh hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước cần căn cứ vào nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Thương mại năm 2005…, trình trạng này gây ra nhiều khó khăn cho các chủ thể, đặc biệt là các chủ thể không có kiến thức chuyên môn về pháp lý. Hơn nữa, với việc quy định rải rác trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau cũng gây ra sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật về cùng một vấn đề, từ đó làm cho việc áp dụng pháp luật điều chỉnh gặp không ít khó khăn.
Hai là, chưa có các quy định cụ thể về xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trong đó có các tổ chức kinh tế trong nước. Hiện nay, việc điều chỉnh các vấn đề liên quan đến hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói chung và của các tổ chức kinh tế trong nước nói riêng được thực hiện căn cứ chủ yếu vào Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024, Luật Doanh nghiệp năm 2020. Điều này dẫn đến khó xác định được quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào hợp đồng góp vốn, đặc biệt là các tổ chức kinh tế trong nước. Mặc dù, việc xác định các nội dung liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể dựa vào luật chung để xác định như Bộ luật Dân sự năm 2015, tuy nhiên, ở góc độ luật chung thì cũng chỉ dừng lại ở việc đưa ra các quy định mang tính nguyên tắc định hướng chung áp dụng cho các loại hợp đồng, đó là chưa kể chủ yếu là để các bên thỏa thuận với nhau trong việc xác định các quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng. Vấn đề đặt ra là, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có những điểm đặc trưng của nó, đặc biệt, chủ thể tham gia xác lập hợp đồng này là các tổ chức kinh tế trong nước, đây là một chủ thể khá đặc thù, vì vậy, nếu chỉ áp dụng các quy định của luật chung để điều chỉnh các vấn đề về xác định quyền và nghĩa của các chủ thể liên quan trong loại hợp đồng này là chưa thực sự phù hợp. Mặc dù, pháp luật cho phép các bên được thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng, trong đó có những điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên trên cơ sở không trái với quy định pháp luật nhưng thực tế, việc thỏa thuận như thế nào mới đúng, phù hợp và có thể hạn chế được rủi ro có thể phát sinh là điều không dễ dàng nếu như không có những quy định cứng mang tính định khung điều chỉnh. Thực tế, các bên khi đưa ra thỏa thuận về việc xác lập quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng cũng cần phải căn cứ vào cơ sở pháp lý cụ thể để có thể bảo đảm được rằng, việc thỏa thuận của mình là an toàn, phù hợp. Chính vì vậy, việc chưa đưa ra các quy định cụ thể về xác định các quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trong đó có hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước là một vấn đề còn hạn chế, có thể gây ra không ít khó khăn và rủi ro cho các chủ thể trong việc thiết lập quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng.
Ba là, các văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa có quy định cụ thể, chi tiết hướng dẫn về nội dung của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói chung và của các tổ chức kinh tế trong nước nói riêng. Các nội dung được thiết lập trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường bao gồm các điều khoản mang tính chất thường lệ do pháp luật quy định và các điều khoản do các bên tự thỏa thuận. Đối với việc thiết lập các điều khoản thường lệ trong hợp đồng, các bên cần phải căn cứ vào quy định pháp luật cụ thể để xác lập. Tuy nhiên, do hiện nay chưa có văn bản pháp luật chuyên biệt điều chỉnh riêng về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất nên các chủ thể phải căn cứ vào nhiều cơ sở pháp lý được quy định trong các văn bản pháp luật khác nhau nên các chủ thể còn gặp khó khăn trong việc thiết lập nội dung các điều khoản trong hợp đồng. Bên cạnh các điều khoản thường lệ, nội dung hợp đồng còn có các điều khoản do các bên tự thỏa thuận. Mặc dù, về cơ bản, các bên được quyền tự do thỏa thuận các nội dung điều khoản liên quan trong hợp đồng nhưng nếu không có quy định hướng dẫn cụ thể sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng các nội dung được thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đầy đủ, thậm chí có những thỏa thuận sai quy định pháp luật hoặc cố tình lách luật để trục lợi. Điều này cũng dễ hiểu vì khi tham gia vào việc xác lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất không phải chủ thể nào cũng có đầy đủ trình độ, kiến thức chuyên môn về loại hợp đồng này[5]. Trên thực tế, sau khi ký kết, hợp đồng sẽ được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra, xem xét, quản lý nhưng với tình trạng pháp luật chưa có quy định hướng dẫn rõ ràng, cụ thể về những nội dung cơ bản cần phải có trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể dẫn đến có những trường hợp cán bộ chuyên môn không có đủ cơ sở pháp lý để xem xét tính đúng và đủ đối với loại hợp đồng này. Hơn nữa, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, một loại tài sản có giá trị cao gắn liền với nhiều quy chế pháp lý điều chỉnh phức tạp, vì vậy, đòi hỏi các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước phải rõ ràng, chi tiết, cụ thể.
3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật
Một là, cần nghiên cứu xây dựng, ban hành và áp dụng văn bản pháp luật chuyên biệt điều chỉnh về vấn đề hợp đồng, trong đó có hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước. Đây là điều cần thiết, góp phần khắc phục những vấn đề bất cập còn đang tồn tại trên thực tế hiện nay khi mà các quy định điều chỉnh về hợp đồng góp vốn nằm rải rác trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Theo đó, cần phải xây dựng, ban hành đạo luật điều chỉnh chuyên biệt về hợp đồng và trong đạo luật này có đưa ra quy định cụ thể về các loại hợp đồng khác nhau, trong đó có hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước. Khi đạo luật chuyên ngành về các loại hợp đồng được xây dựng, ban hành và áp dụng sẽ tạo được hành lang pháp lý cần thiết để điều chỉnh các loại hợp đồng, trong đó có hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước. Điều này sẽ giúp các chủ thể, đặc biệt là các tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất dễ dàng, thuận lợi hơn trong vấn đề tiếp cận và áp dụng pháp luật khi xác lập, giao kết và thực hiện hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hạn chế tối đa những rủi ro có thể phát sinh; đồng thời hạn chế những vấn đề mâu thuẫn, chồng chéo có thể phát sinh trong quá trình thực thi và áp dụng.
Hiện nay, một số quốc gia trên thế giới như Trung Quốc, Nhật Bản… cũng đã xây dựng, ban hành và áp dụng đạo luật chuyên biệt điều chỉnh về vấn đề hợp đồng đó là Luật Hợp đồng. Theo đó, trong đạo luật này không chỉ điều chỉnh về các vấn đề về hợp đồng nói chung mà còn có cả quy định liên quan đến hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, điều này đã tạo ra được hành lang pháp lý cần thiết, đầy đủ, toàn diện để các chủ thể dễ dàng áp dụng, thực thi trên thực tế khi điều chỉnh các vấn đề về hợp đồng trong đó có hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việt Nam có thể nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm từ các quốc gia này để áp dụng cho Việt Nam trên cơ sở phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh đặc thù của nước ta.
Hai là, cần đưa ra các quy định mang tính định khung đối với những điều khoản điều chỉnh việc xác định quyền và nghĩa vụ cần phải có của các chủ thể trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trong đó có chủ thể là các tổ chức kinh tế trong nước. Như đã phân tích, với việc thiếu các quy định cứng điều chỉnh vấn đề xác định các quyền và nghĩa vụ chính cần phải có trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước nói riêng đã gây ra nhiều khó khăn và không tạo được sự thống nhất trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng trên thực tế. Do đó, để khắc phục sự bất cập này cũng như tạo sự an toàn, minh bạch, hạn chế tình trạng tranh chấp phát sinh trên thực tế trong hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các chủ thể nói chung và của các tổ chức kinh tế trong nước nói riêng thì việc đưa ra các điều khoản quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia thiết lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là rất quan trọng và cần thiết. Điều này sẽ tạo ra được hành lang pháp lý đầy đủ, chặt chẽ để giúp các chủ thể, trong đó có các tổ chức kinh tế trong nước có thể dễ dàng xác định được các quyền và nghĩa vụ chính đáng của mình khi thiết lập và thực hiện hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên thực tế.
Ba là, cần xây dựng, ban hành quy định hướng dẫn cụ thể về các nội dung, điều khoản cần phải có trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước nói riêng. Như đã đề cập, với việc chưa có các quy định hướng dẫn cụ thể về nội dung, điều khoản cần phải có trong một hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ gây ra nhiều khó khăn và không thống nhất cho các chủ thể trong việc thiết lập các điều khoản trong hợp đồng, từ đó có thể gây ra những vấn đề tranh chấp, rủi ro có thể phát sinh, cũng như gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý do các nội dung thường không mang tính đồng bộ. Chính vì vậy, vấn đề đặt ra là, pháp luật chuyên ngành cần phải nghiên cứu, ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể về các nội dung, điều khoản cần phải có trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đặc biệt là hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước. Việc pháp luật chuyên ngành quy định cụ thể về những nội dung, điều khoản cần phải có trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bên cạnh các nội dung, điều khoản thỏa thuận sẽ giúp các chủ thể, trong đó có các tổ chức kinh tế dễ dàng xác định được các nội dung, điều khoản cứng cần thiết phải có trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, điều này còn giúp hạn chế tình trạng chồng lấn giữa các quy định pháp luật, góp phần giảm thiểu các rủi ro pháp lý và những tranh chấp có thể phát sinh, giúp hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước đạt được mục tiêu hiệu quả, an toàn./.
[1]. Lê Thị Diễm Phương, “Khái niệm về điều kiện trong loại hợp đồng có điều kiện”, https://tapchitoaan.vn/khai-niem-ve-dieu-kien-trong-loai-hop-dong-co-dieu-kien, truy cập ngày 24/3/2024.
[2]. Sỹ Hồng Nam, “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội.
[3]. Cổng thông tin điện tử Sở Tư pháp tỉnh Thừa Thiên Huế, “Quy định về Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất’, https://stp.thuathienhue.gov.vn/?gd=12&cn=82&tc=6996, truy cập ngày 24/3/2024.
[4]. Quốc Nhân, “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân”, https://thuvienphapluat.vn/phap-luat-doanh-nghiep/bai-viet/gop-von-bang-quyen-su-dung-dat-doi-voi-ho-gia-dinh-ca-nhan-262.html, truy cập ngày 24/3/2024.
[5]. Trần Linh Huân, “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ quản lý chất thải nguy hại”, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.
(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 2 (Số 403), tháng 4/2024)
Xem thêm:
Những loại tài sản có thể góp vốn vào công ty
Thủ tục đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp đối với nhà đầu từ nước ngoài
Lưu ý: Các thông tin, nội dung tư vấn hoặc văn bản pháp luật được trích dẫn trên có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại. Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 0867.678.066 để được tư vấn hỗ trợ một cách chính xác.
Khách hàng cần tư vấn chi tiết mời liên hệ:
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ DƯƠNG CÔNG
Văn phòng: Số 10 ngõ 40 Trần Vỹ, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội
Số điện thoại: 0867.678.066
Email: vanphongluatsuduongcong@gmail.com