Trang chủKhi bàn đến việc chuyển nhượng bất động sản, một trong những khía cạnh quan trọng mà mọi người cần lưu ý là nghĩa vụ thuế cá nhân. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến người bán mà còn đối với người mua và cơ quan quản lý thuế. Trách nhiệm thuế cá nhân trong giao dịch bất động sản không chỉ là một vấn đề pháp lý mà còn đặt ra những yêu cầu cụ thể về tính minh bạch và trung thực trong hoạt động đầu tư và kinh doanh. Bài viết dưới đây của Th.S Luật sư Vũ Thị Bích Hải và NCS.ThS Nguyễn Quyết Thắng phân tích những thực tiễn tính thuế của cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản.
NGHĨA VỤ THUẾ CỦA CÁ NHÂN KHI CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
ThS. Luật sư Vũ Thị Bích Hải & NCS.ThS. Nguyễn Quyết Thắng
Trường Đại học Văn Lang
Hiện nay, Nhà nước đang tiến hành nhiều biện pháp để bảo đảm công tác đấu tranh phòng, chống tội phạm mà đặc biệt là tội phạm vi phạm trật tự quản lý về thuế, tài chính, tránh việc cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản ghi thấp hơn giá trị thực tế để nộp thuế thấp, gây thất thoát về thu thuế cho Nhà nước[1], đặc biệt là tại các đô thị lớn có thị trường bất động sản sôi động, giá trị cao như Hà Nội[2], Thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Lâm Đồng[3]… Do đó, việc xác định chính xác nghĩa vụ thuế của cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là rất quan trọng trong việc xác định trách nhiệm pháp lý của bên có liên quan. Thế nhưng, do chưa có hướng dẫn cụ thể về việc xác định “tiền thuế” trong “tội trốn thuế” theo Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 (Bộ luật Hình sự năm 2015) nên thực tiễn áp dụng pháp luật hiện nay về vấn đề này có sự không thống nhất giữa các địa phương.
1. Thực tiễn việc xác định nghĩa vụ thuế của cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản từ một vụ việc thực tế
Vụ việc: Năm 2016, bà A nhờ bà B (chị gái) đứng tên trên giấy tờ pháp lý để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà tại thành phố ĐL, tỉnh LĐ. Đến năm 2018, qua môi giới, bà A đã chuyển nhượng bất động sản trên cho ông C với giá 29.500.000.000 đồng. Tuy nhiên, người trực tiếp ký tên trên tất cả các hồ sơ pháp lý là bà B. Sau đó, bà B và ông C đã ký với nhau hai hợp đồng để chuyển nhượng/bán bất động sản trên: (i) Hợp đồng mua bán viết tay với giá 29.500.000.000 đồng; (ii) Hợp đồng mua bán được công chứng với giá 10.000.000.000 đồng. Các bên đã hoàn tất việc giao nhận số tiền 29.500.000.000 tỷ đồng ngoài sự chứng kiến của công chứng viên, đã nhận bàn giao bất động sản trên thực địa, đã thực hiện việc đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ (LPTB) và hoàn tất thủ tục để ông B đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đầu năm 2020, ông C cũng đã bán/chuyển nhượng bất động sản trên cho người khác.
Sau đó, bà B bị tố cáo lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Cơ quan điều tra tiến hành điều tra và phát hiện giao dịch trên. Khoảng giữa năm 2020, để xác định số tiền bà B và ông C đã trốn gồm các loại thuế nào, cụ thể bao nhiêu, Cơ quan cảnh sát điều tra đã tiến hành trưng cầu giám định tại Cục thuế tỉnh LĐ và có kết luận giám định như sau: Giá trên hợp đồng công chứng là 10.000.000.000 đồng, thế nhưng, giá đất tính lại theo Quyết định số 17/2018/QĐ-UBND ngày 31/05/2018 về ban hành bảng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn thành phố ĐL, tỉnh LĐ của Ủy ban nhân dân tỉnh LĐ là 14.707.311.792 đồng. Do giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá đất do Nhà nước quy định nên Chi cục thuế thành phố ĐL đã áp giá tính thuế TNCN và LPTB của bà B và ông C theo giá đất là 14.707.311.792 đồng và các bên đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình theo mức giá trên. Nay, xác định lại nghĩa vụ thuế còn thiếu phải thực hiện là: 29.500.000.000 đồng – 14.707.311.792 đồng = 14.792.688.208 đồng. Từ đó, giám định viên xác định số tiền thuế TNCN còn thiếu là 14.792.688.208 đồng x 2% = 295.853.764 đồng và tiền LPTB còn thiếu là 14.792.688.208 đồng x 0,5% = 73.963.441 đồng. Kết luận giám định từ đó xác định bà B và ông C đã trốn thuế, lệ phí trước bạ với tổng số tiền 295.853.764 đồng + 73.963.441 đồng = 369.817.205 đồng.
Bà B (bị khởi tố năm 2021) còn bà A, ông C (bị khởi tố năm 2022) theo khoản 2 Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 do sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn để kê khai thấp hơn giá bán thực tế về bất động sản để trốn thuế TNCN và LPTB với số tiền trốn thuế là từ trên 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng (cụ thể: 369.817.205 đồng). Theo Bản án sơ thẩm, bà A, bà B bị tuyên phạt mỗi người 18 tháng tù và phạt bổ sung 50.000.000 đồng, còn ông C bị tuyên phạt 12 tháng tù và phạt bổ sung 30.000.000 đồng. Đồng thời, áp dụng biện pháp tư pháp là buộc bà B và ông C nộp số tiền thuế TNCN và LPTB còn thiếu vào ngân sách nhà nước.
Từ vụ việc trên, tác giả đặt ra các vấn đề pháp lý sau đây:
Thứ nhất, bà A nhờ bà B đứng tên hộ để thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản, bà B chỉ ký tên trên hồ sơ pháp lý theo yêu cầu của bà A, vậy bà A hay bà B mới là người phạm tội?
Có thể thấy, hành vi của bà A, bà B và ông C mang tính chất đồng phạm giản đơn, quá trình thực hiện hành vi phạm tội không bàn bạc và phân công cụ thể. Bà B chỉ là người giúp bà A đứng tên ký hai hợp đồng chuyển nhượng và đứng tên tài khoản ngân hàng trực tiếp nhận tiền. Còn bà A mới là người trực tiếp thực hiện việc thỏa thuận để ghi giảm giá trị thực tế chuyển nhượng bất động sản để hưởng lợi bất chính từ tiền thuế chênh lệch. Tuy nhiên, xét tính chất, mức độ và vai trò thực hiện hành vi phạm tội của bà A và bà B là như nhau bởi cả bà A, bà B đều là cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, biết và phải biết những hành vi mà mình đã thực hiện. Do đó, tác giả cho rằng, cả bà A và bà B trong trường hợp này đều phạm tội.
Thứ hai, khoản tiền thuế mà các bị cáo đã trốn trong vụ án này bao gồm những khoản tiền nào? Nói cách khác, “thuế” trong vụ án này bao gồm cả thuế TNCN và LPTB hay chỉ có thuế TNCN?
Tuy Luật Quản lý thuế năm 2006 (sửa đổi, bổ sung các năm 2012, 2014, 2016) không có quy định cụ thể nhưng khoản 2 Điều 3 Luật Quản lý thuế năm 2019 đã quy định rất rõ “phí và lệ phí theo quy định của Luật Phí và lệ phí” không phải là thuế mà là khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước do cơ quan quản lý thuế quản lý thu theo quy định của pháp luật. Theo khoản 2 Điều 3 Luật Phí và lệ phí năm 2015: “Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật này”. Cụ thể, LPTB được xác định là “lệ phí quản lý nhà nước liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản” (mục B.II.1 Phụ lục 01 kèm theo Luật Phí và lệ phí năm 2015). Như vậy, trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản của cá nhân thì nghĩa vụ thuế phát sinh chỉ có thuế TNCN, không bao gồm LPTB. Khoản LPTB sẽ được điều chỉnh bởi Luật Phí và lệ phí năm 2015 mà không phải Luật Quản lý thuế năm 2019. Từ căn cứ pháp lý trên có thể thấy, kết luận giám định trong vụ án nêu trên là chưa chính xác trong việc xác định khoản tiền nào phải đóng được xác định là thuế.
Trong một vụ việc tương tự xảy ra tại tỉnh ĐL, tại Công văn số 2390/CTĐLA-HKDCN ngày 18/6/2021 của Cục Thuế tỉnh ĐL cũng xác định: LPTB không phải là thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế mà là lệ phí theo quy định của Luật Phí và lệ phí. Hành vi sử dụng hợp đồng giả tạo để xác định sai số tiền LPTB phải nộp không phải là hành vi trốn thuế mà là hành vi trốn lệ phí. Cũng trong vụ án này, Viện kiểm sát nhân dân huyện KB, tỉnh ĐL khi truy tố vụ án này cũng cho rằng: Đối với bà H, ngoài hành vi phạm tội trên thì bị cáo H còn có hành vi gian lận trốn LPTB với số tiền 71.378.160 đồng. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Quản lý thuế và Luật Phí và lệ phí thì LPTB không phải là thuế. Do đó, hành vi sử dụng “hợp đồng giả tạo” để giảm nộp tiền LPTB không phải là hành vi trốn thuế. Vì vậy, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an huyện KB đã thông báo và chuyển tài liệu có liên quan đến Chi cục Thuế khu vực EH – KB, tỉnh ĐL để xử lý vi phạm hành chính và truy thu số tiền LPTB theo thẩm quyền.
Thứ ba, về việc chịu trách nhiệm với kết luận giám định có nội dung kết luận sai.
Ngày 21/5/2020, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an tỉnh LĐ gửi quyết định trưng cầu giám định đến Bộ Tài chính. Ngày 15/6/2020, Bộ Tài chính đã có văn bản cử 02 công chức D và E (cả hai cùng là chuyên viên đang làm việc tại Cục Thuế tỉnh LĐ) làm giám định viên tư pháp.
Kết luận giám định ngày 25/9/2020 của Cục Thuế tỉnh LĐ xác định thuế bao gồm cả thuế TNCN và LPTB. Sau đó, bà B bị khởi tố năm 2021 còn bà A, ông C bị khởi tố năm 2022. Tại phiên tòa sơ thẩm, bị cáo A và bị cáo C cho rằng quá trình điều tra, truy tố, bị cáo A và bị cáo C chưa được nhận thông báo kết luận giám định nên quá trình tiến hành tố tụng là vi phạm thủ tục tố tụng. Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 21 và 22/8/2023, Hội đồng xét xử (HĐXX) cho rằng: “Theo hồ sơ vụ án, bị cáo A nhận được kết luận điều tra vào ngày 07/12/2022 và cáo trạng vào ngày 19/01/2023, bị cáo C nhận được kết luận điều tra vào ngày 07/12/2022 và cáo trạng vào ngày 18/01/2023. Tại kết luận điều tra và cáo trạng đều thể hiện nội dung của kết luận giám định nên các bị cáo cũng đã biết nội dung kết luận giám định tại thời điểm nhận kết luận điều tra” và phiên tòa được tiếp tục diễn ra, HĐXX sau đó đã tuyên án. Vấn đề đặt ra là việc các bị cáo đọc được kết luận giám định trong kết luận điều tra và cáo trạng có được dùng để thay thế hành vi tố tụng phải tiến hành theo quy định của luật là phải giao cho bị cáo kết luận giám định để bị cáo thực hiện quyền nêu ý kiến của mình không?
Trong bản án sơ thẩm trên, từ lập luận của HĐXX có thể thấy quan điểm của HĐXX là có thể thay thế. Tuy nhiên, tác giả cho rằng, hành vi trên của Cơ quan tiến hành tố tụng là vi phạm tố tụng, lập luận của HĐXX trong bản án sơ thẩm là không có căn cứ, không thuyết phục. Bởi lẽ, Điều 214 Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2021 (Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015) quy định: “Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được kết luận giám định thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng phải thông báo kết luận giám định cho bị can, bị cáo, bị hại, người tham gia tố tụng khác có liên quan” (khoản 2) và bị cáo có quyền rất quan trọng là “có quyền trình bày ý kiến của mình về kết luận giám định” (khoản 3). Để thực hiện quyền này, cơ quan tiến hành tố tụng phải tống đạt kết luận giám định cho bị cáo và giải thích cho bị cáo về quyền của mình. Sự ảnh hưởng của kết luận giám định trong giải quyết các vụ án hình sự là rất lớn và việc HĐXX bác bỏ quyền nêu ý kiến của bị cáo A và bị cáo C là hành vi vi phạm tố tụng.
Vậy, bị cáo có thể làm gì trong trường hợp này? Trong vụ việc này, sau phiên tòa sơ thẩm, bà A đã làm đơn khiếu nại đối với kết luận giám định để gửi tới Cục Thuế tỉnh LĐ nhưng được phản hồi là: Kết luận giám định là độc lập, do giám định viên chịu trách nhiệm trước pháp luật… Trường hợp bị cáo nhận thấy mức án do Tòa án tuyên chưa phù hợp thì bị cáo thực hiện quyền kháng cáo đến Tòa án tỉnh để xem xét, xét xử phúc thẩm, nếu các cơ quan liên quan đề nghị giám định viên giải thích cụ thể kết luận giám định thì giám định viên sẽ thực hiện theo quy định của Luật Giám định tư pháp và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Tác giả cho rằng, ngoài việc kháng cáo phúc thẩm, trong vụ án trên, các bị cáo còn có thể căn cứ quy định tại điểm d khoản 2 Điều 61, khoản 1, 2 Điều 211, khoản 3 Điều 214 Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015 để đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tiến hành trưng cầu giám định lại nhằm xác định chính xác loại thuế và số tiền thuế mà các bị cáo đã trốn trong vụ án trên để có cơ sở cho việc giải quyết vụ án, tránh việc căn cứ vào kết luận giám định sai phạm mà dẫn đến oan sai, xét xử không đúng tội, làm oan người vô tội. Thế nhưng, việc yêu cầu giám định lại cũng có rất nhiều rủi ro, bởi lẽ, Điều 211 Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015 quy định việc giám định lại được thực hiện khi có nghi ngờ kết luận giám định lần đầu không chính xác. Cơ quan trưng cầu giám định tự mình hoặc theo đề nghị của người tham gia tố tụng quyết định việc trưng cầu giám định lại. Trường hợp người trưng cầu giám định không chấp nhận yêu cầu giám định lại thì phải thông báo cho người đề nghị giám định bằng văn bản và nêu rõ lý do. Như vậy, vẫn tồn tại nguy cơ tuy yêu cầu nhưng Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng không cần thiết và từ chối việc giám định lại. Còn ở khía cạnh của bị cáo, họ đã bị tước bỏ trái pháp luật một cơ hội để thực hiện quyền được yêu cầu giám định lại ngay tại cấp sơ thẩm.
Trong khi đó, việc yêu cầu giám định viên đã thực hiện việc giám định sai chịu trách nhiệm là vô cùng khó khăn. Tuy điểm g khoản 2 Điều 23 Luật Giám định tư pháp năm 2012 (sửa đổi, bổ sung các năm 2018, 2020) quy định “người giám định tư pháp” (giám định viên D và E) có nghĩa vụ: “Chịu trách nhiệm cá nhân về kết luận giám định do mình đưa ra. Trường hợp cố ý đưa ra kết luận giám định sai sự thật gây thiệt hại cho cá nhân, tổ chức thì còn phải bồi thường, bồi hoàn theo quy định của pháp luật” nhưng việc chứng minh thiệt hại và yêu cầu bồi thường trong trường hợp này là rất khó và phức tạp, đặc biệt là việc chứng minh họ “cố ý” đưa ra kết luận giám định sai nên phải chịu trách nhiệm. Kết luận giám định có sự ảnh hưởng rất lớn đến việc giải quyết vụ án bởi việc xác định sai tội phạm, sai định khung hình phạt và truy cứu sai trách nhiệm hình sự của cá nhân. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của các bị cáo và gia đình của họ. Do đó, việc tăng cường trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân giám định là vô cùng cần thiết.
2. Một số kiến nghị
Từ thực tế trên, để thống nhất áp dụng pháp luật trong thực tiễn, tác giả có một số kiến nghị như sau:
Thứ nhất, trong chuyển nhượng bất động sản của cá nhân, vì nhiều lý do khác nhau (như để thuận lợi trong việc làm hồ sơ vay ngân hàng, trốn tránh các nghĩa vụ tài chính, không muốn người khác biết đây là tài sản của mình…) mà thực tiễn hiện nay vẫn có không ít trường hợp người dân nhờ người khác đứng tên giùm nhận chuyển nhượng/mua bất động sản. Trong trường hợp này, tác giả cho rằng, Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành hướng dẫn cụ thể xác định nghĩa vụ, trách nhiệm giữa “bên nhờ đứng tên giùm” và “bên đứng tên giùm”, đặc biệt trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính với bên thứ 3, với Nhà nước để hạn chế tình trạng trên trong thực tiễn.
Thứ hai, cần ban hành hướng dẫn cụ thể về việc xác định nghĩa vụ thuế của cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản trong tội trốn thuế là thuế, không bao gồm “LPTB” (mà LPTB chỉ là khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước do cơ quan quản lý thuế quản lý thu). Đồng thời, hướng dẫn cụ thể việc xác định khoản tiền nào là tiền thuế đã trốn phải căn cứ vào quy định của các luật về thuế để bảo đảm việc áp dụng pháp luật đúng và thống nhất.
Thứ ba, để bảo đảm việc người giám định tư pháp cẩn trọng, trung thực, có trách nhiệm và là những người thật sự có năng lực để tiến hành hoạt động giám định, tác giả kiến nghị bỏ từ “cố ý” và từ “sự thật” trong quy định về nghĩa vụ của người giám định tư pháp theo khoản 2 Điều 23 Luật Giám định tư pháp năm 2012 (sửa đổi, bổ sung các năm 2018, 2020), cụ thể:
“2. Người giám định tư pháp có nghĩa vụ:
…
g) Chịu trách nhiệm cá nhân về kết luận giám định do mình đưa ra. Trường hợp đưa ra kết luận giám định sai gây thiệt hại cho cá nhân, tổ chức thì còn phải bồi thường, bồi hoàn theo quy định của pháp luật”.
Việc sửa đổi này cũng nhằm bảo đảm thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 trong việc xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Việc thực hiện nghĩa vụ bồi thường (nếu có) sẽ thực hiện theo các nguyên tắc quy định trong Bộ luật Dân sự[4].
Thứ tư, cần thường xuyên tổ chức tập huấn chuyên môn cho cán bộ, công chức Ngành Tòa án để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật, góp phần giải quyết nhanh chóng, hiệu quả các vụ án trong thực tế./.
[1]. Tâm Phúc (2023), “Cần mạnh tay với hành vi chuyển nhượng bất động sản hai giá để trốn thuế” https://congly.vn/can-manh-tay-voi-hanh-vi-chuyen-nhuong-bat-dong-san-hai-gia-de-tron-thue-309668.html, truy cập ngày 18/02/2024.
[2]. Tạp chí điện tử Thuế Nhà nước (2022), “Cục Thuế Hà Nội gửi thư ngỏ khuyến cáo NNT thực hiện trung thực việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản”, https://thuenhanuoc.vn/tapchi/chuyen-muc/nhip-song-thue/cuc-thue-ha-noi-gui-thu-ngo-khuyen-cao-nnt-thuc-hien-trung-thuc-viec-ke-khai-gia-chuyen-nhuong-bat-dong-san, truy cập ngày 18/02/2024.
[3]. Công văn số 3453/UBND-TH2 ngày 19/5/2022 về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
[4]. Lê Quang Huy (2023), “Các hình thức của lỗi trong trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng và ảnh hướng tới mức bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo Bộ luật dân sự 2015”, https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/cac-hinh-thuc-cua-loi-trong-trach-nhiem-boi-thuong-thiet-hai-ngoai-hop-dong-va-anh-huong-doi-voi-muc-boi-thuong-thiet-hai-ngoai-hop-dong-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-2015-110103.htm, truy cập ngày 18/02/2024.
(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 1 (Số 400), tháng 3/2024)
Xem thêm:
Kê khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn góp, chứng khoán
Hướng dẫn nộp tờ khai thuế TNCN online khi chuyển nhượng vốn góp chuyển nhượng chứng khoán
Khách hàng cần tư vấn chi tiết mời liên hệ:
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ DƯƠNG CÔNG
Văn phòng: Số 10 ngõ 40 Trần Vỹ, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội
Số điện thoại: 0867.678.066
Email: vanphongluatsuduongcong@gmail.com