Trang chủTrong quá trình sử dụng và giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người dân phát hiện ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) bị cấp sai quy định: không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất hoặc sai lệch diện tích đất. Một câu hỏi pháp lý quan trọng được rất nhiều người quan tâm là: Nếu thửa đất có Giấy chứng nhận bị cấp sai này đã được chuyển nhượng (bán) cho người khác, liệu Nhà nước có thu hồi lại Giấy chứng nhận đó hay không? Hãy cùng Văn phòng Luật sư Dương Công tìm hiểu chi tiết các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này.
Xem thêm: Hồ sơ miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp: Cần chuẩn bị những gì?
Mất tiền cọc mua bán đất có đòi lại được không?
Diện tích đất tăng thêm so với sổ đỏ có được cấp giấy chứng nhận không?
- Quy định chung về việc thu hồi Giấy chứng nhận cấp sai
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp:
- Giấy chứng nhận cấp không đúng thẩm quyền;
- Cấp không đúng đối tượng sử dụng đất;
- Cấp không đúng diện tích đất;
- Không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích/thời hạn/nguồn gốc sử dụng đất tại thời điểm cấp.
Tuy nhiên, việc thu hồi này không được áp dụng một cách tùy tiện khi thửa đất đã phát sinh giao dịch chuyển nhượng trên thực tế.
- Đất đã bán/chuyển nhượng rồi thì có bị thu hồi Giấy chứng nhận không?
Căn cứ Điều 152 Luật Đất đai 2024, pháp luật phân định rõ ràng thành 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
Nhà nước SẼ KHÔNG THU HỒI Giấy chứng nhận cấp sai nếu người nhận chuyển nhượng (người mua) thuộc trường hợp:
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã thực hiện xong thủ tục đăng ký biến động (đã hoàn thành việc sang tên Sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật); VÀ
- Việc nhận chuyển nhượng được thực hiện một cách hợp pháp, đúng quy định pháp luật (giao dịch trung thực, ngay tình).
Nghĩa là: Nếu bạn mua một thửa đất, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng và thủ tục sang tên trên Sổ đỏ đã hoàn tất hợp pháp, thì dù Sổ đỏ trước đó của bên bán có bị cấp sai (về thẩm quyền, đối tượng hay diện tích), Nhà nước cũng không thu hồi Sổ đỏ của bạn.
Trường hợp 2: Bị thu hồi hoặc giải quyết qua con đường Tòa án
Nhà nước sẽ thu hồi hoặc xử lý Giấy chứng nhận trong các tình huống sau:
- Chưa làm xong thủ tục sang tên: Hợp đồng mua bán đã ký nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
- Có bản án/quyết định của Tòa án: Trường hợp có tranh chấp phát sinh và Tòa án nhân dân có thẩm quyền đã ra bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật kết luận việc chuyển nhượng đó bị vô hiệu hoặc yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận.
- Chỉ chuyển nhượng một phần diện tích: Nếu người sử dụng đất chỉ bán một phần diện tích thửa đất, cơ quan nhà nước chỉ thu hồi/chỉnh lý đối với phần diện tích còn lại chưa chuyển nhượng (phần diện tích đã bán hợp pháp cho người mua sẽ được giữ nguyên).
- Thiệt hại phát sinh do việc cấp sai Giấy chứng nhận xử lý thế nào?
Trường hợp Giấy chứng nhận bị cấp sai gây ra thiệt hại cho các bên liên quan:
- Việc xử lý thiệt hại sẽ được giải quyết theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc thỏa thuận giữa các bên.
- Nếu lỗi cấp sai Giấy chứng nhận xuất phát từ phía Cơ quan nhà nước/Cán bộ thực thi công vụ, người bị thiệt hại có quyền yêu cầu cơ quan đó bồi thường theo quy định của pháp luật về bồi thường nhà nước.
LỜI KHUYÊN TỪ LUẬT SƯ
- Đối với người mua đất: Trước khi giao dịch, cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, nguồn gốc đất và lịch sử cấp GCN để tránh các tranh chấp kéo dài.
- Đối với người phát hiện Sổ đỏ bị sai: Khi phát hiện Sổ đỏ của mình hoặc chủ cũ bị cấp sai, không nên tự ý hủy bỏ hay lo sợ bị thu hồi mất trắng, mà cần liên hệ cơ quan chuyên môn hoặc Luật sư tư vấn giải pháp xử lý phù hợp nhất.
Lưu ý: Các thông tin, nội dung tư vấn hoặc văn bản pháp luật được trích dẫn trên có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại. Khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 0867.678.066 để được tư vấn hỗ trợ một cách chính xác.
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ DƯƠNG CÔNG
Văn phòng: Số 10 ngõ 40 Trần Vỹ, phường Phú Diễn, TP Hà Nội
Số điện thoại: 0867.678.066
Email: vanphongluatsuduongcong@gmail.com
Facebook: Hỗ trợ pháp lý
Tikok: Lscchannel